Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, de preferência, escrito. O inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento do aluguel e encargos.
Entretanto, o contrato também pode ser verbal, mas é importante que você possua meios de provar a locação através de recibos de pagamento do aluguel, contas de luz, testemunhas, etc. A legislação que rege esse mercado é a Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato).
Locador: É o representante ou proprietário do imóvel (senhorio).
Locatário: É aquele que aluga o imóvel (inquilino).
Cuidados antes de alugar um imóvel
Verifique pessoalmente as condições do imóvel. Realize junto com o proprietário uma vistoria anotando o estado de conservação por meio de um termo de vistoria por escrito, evitando problemas futuros.
Faça constar do contrato: valor do aluguel, índice de reajuste (IGPM, IGP, IPC), duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento.
Nenhum valor referente à elaboração do contrato ou de ficha cadastral poderá ser cobrado do inquilino. Essas despesas devem ser pagas pelo locador.
Garantias Locatícias
O proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça uma (e somente uma) das garantias abaixo:
- Caução: Pode ser de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em dinheiro, não podendo exceder o valor de três aluguéis, e deve ser depositada em caderneta de poupança. Ao final do contrato, sem dívidas, o inquilino recebe o total com os rendimentos.
- Fiança: O inquilino apresenta uma pessoa que se responsabiliza pelos encargos da locação (fiador).
- Seguro Fiança: O inquilino contrata uma apólice de seguro junto a uma companhia seguradora.
Importante: A cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer) somente poderá ser exigida pelo proprietário caso o inquilino não ofereça nenhuma das garantias acima descritas.
Direitos e Deveres na Locação
Deveres do Proprietário (Locador)
- Entregar o imóvel em plenas condições de uso;
- Fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminados;
- Pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio (salvo se o contrato expressamente repassar essa obrigação ao inquilino);
- Em caso de condomínio, pagar as despesas extraordinárias: reformas estruturais, fundo de reserva, troca de cabos de elevador, etc.
Deveres do Inquilino (Locatário)
- Pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados;
- Utilizar o imóvel estritamente conforme a finalidade determinada (se residencial, não pode ser comercial);
- Restituir o imóvel, no final da locação, no exato estado em que o recebeu;
- Não modificar a estrutura interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do proprietário;
- Pagar as despesas ordinárias do condomínio: água, luz, limpeza e salários dos funcionários locais.
Reajuste e Revisão de Valores
Reajuste do Aluguel
O reajuste dos aluguéis ocorre obrigatoriamente de forma anual, baseado no índice estipulado em contrato. É proibido utilizar a variação do salário mínimo ou de moedas estrangeiras como indexador.
Revisão Judicial (Revisional)
A cada três anos de contrato, o valor do aluguel pode ser ajustado ao preço atual de mercado, pedido tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. O ideal é buscar sempre um acordo amigável para evitar discussões judiciais longas e dispendiosas.
Rescisão e Desocupação
Ao desocupar o imóvel, o inquilino deve sempre solicitar à imobiliária ou ao proprietário o comprovante de quitação e entrega das chaves.
O inquilino pode deixar o imóvel antes do prazo contratual, pagando a multa estabelecida (geralmente equivalente a 3 meses de aluguel). No entanto, essa multa deve ser sempre proporcional ao tempo restante da locação.
Problemas Comuns e Soluções
- Atraso no pagamento: O aluguel não pago no vencimento pode sofrer acréscimo de juros e da multa contratual. O proprietário pode ingressar com ação de despejo de imediato. Para evitar a rescisão judicial, o inquilino tem o direito de quitar o débito atualizado em juízo.
- Recusa em receber o aluguel corrigido: Caso o proprietário se recuse a receber o valor correto determinado em lei, o inquilino não deve deixar de pagar. Deve-se calcular o montante correto e realizar a consignação judicial ou extrajudicial via banco oficial.
Venda do Imóvel e Retomada
O proprietário que pretender vender o imóvel deve comunicar o inquilino por escrito, garantindo-lhe o direito de preferência na compra. Se o imóvel for vendido e o contrato possuir cláusula de vigência com registro em cartório, o novo proprietário deverá respeitar o prazo restante estipulado.
Situações para Retomada do Imóvel pelo Locador
- Contratos de 30 meses ou mais: O imóvel pode ser retomado por "denúncia vazia" (sem justificativa) no término do prazo ou a qualquer momento após este, concedendo 30 dias para saída.
- Contratos inferiores a 30 meses: A retomada só ocorre sob justificativa legal específica: para uso próprio, de descendentes/ascendentes, necessidade de reformas urgentes do poder público, demolição aprovada ou após 5 anos ininterruptos de locação com o mesmo inquilino.
Habitação Coletiva (Multifamiliar)
Subdivisões de imóveis para utilização por diversas famílias possuem amparo específico. É fundamental que o contrato delimite por escrito como as despesas comuns (água, luz, impostos) serão rateadas de forma justa entre todos os moradores.
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